流量控制回补库存
万科逆势增加开工
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李碧最新出炉的2009年年报显示，万科成为国内首家销售金额突破600亿元的房地产公司，并继2008年后继续蝉联全球住宅企业销售冠*。借助2009年地产市场的一波行情，万科已然站到了更高处。2009年市场的爆发性增长将公司的存货几乎消化殆尽。如今去存货化仍在加速。为了迅速将土地转化为可销售存货，万科已大幅增加开动工面积，虽然今年的房地产市场前景非常的不明朗。900亿存货“公司近月的可售资源确实比较少。我们一般是确保库存量控制在3~6个月的销售量。”3月2日的上投资者大会上，万科执行副总裁王文金如是答复投资者质疑。万科3月1日公布的年报显示，截至2009年12月30日，在公司各类存货中，已完工开发产品(现房)53.1
亿元，占比
5.9%；在建开发产品
414.5
亿元，其中包括
343.5
万平方米、合同金额
356.5
亿元的已售出未结算产品，占比
46.0%；拟开发产品(对应公司规划中项目，其中相当一部分将在
2010年一季度转为在建)432.6亿元，占比
48.0%；初略估算，万科如今手头存货量为900.2亿元，其中在售项目不超过111亿元，仅为存货比例的12%。显然，在2008年放缓建设速度后，2009年市场的爆发性增长将公司的存货几乎消化殆尽。如今去存货化仍在加速，2010年1~2月，万科累计销售面积73.5万平方米，销售金额87.8亿元，比2009年同期增长44.3%。“万科存货管理的基本思路是：量出为入，即推盘计划和销售进度相匹配，兼顾增长需要。”接受《中国经营报》采访时，万科方面表示，“2009年以来销售形势良好，企业可售资源普遍处于低位，万科也存在回补可售存货到合理水平的实际需要。为迅速将土地储备转化为可销售存货，万科已大幅增加开动工面积，预计2010年新开工面积将达855万平方米，比2009年增长52.5%。实际上，2009年万科全年的新开工面积560.9万平方米，已经比年初计划增加23%。“万科对2010年市场走势的大体判断是，下半年新增供应量将较多的释放出来，供求关系将得到改善。光大证券近日调研万科战略投资部后总结称，开发商在市场调整过程中也会采取一些流量控制的办法，如以销定产、以销定存货。“公司的经营计划还将根据市场情况不断调整，以保持存货的合理结构。”万科方面称。区域发展拓展纵深优势“现在万科需要摸索600亿元左右规模的公司发展观问题。”万科集团总裁郁亮日前接受媒体采访时表示。如何平衡区域发展无疑是“摸索”的重中之重。其实，早前万科已开始实施以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，万科方面提供的数据显示，2009年珠三角、长三角和环渤海区中西部区域对于万科整体净利润贡献分别为32.5%、34.2%、22.3%和11.0%，分布比较均匀。万科无疑是最早进入二三线城市布局的大型房企之一。“万科早已清楚鸡蛋放在一个篮子中的风险。”成都明德管理咨询分析师涂菲跟踪万科拿地及区域布局后发现，在土地疯狂时期，二三线城市更容易找到价格合理、收益空间较好的项目资源。重心倾斜的效果已经开始显现。年报显示，万科2009年新增项目44个，多数处于房价涨幅小、需求大的二三线城市，楼面地价2401元/平方米，较2007年降29.5%。万科更为满意的是，在已进入的30个城市中，2009年已有15个城市市场的营业收入超过10亿元。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已超过5亿元。齐鲁证券也在最新研究报告中指出，万科2009年度二三线城市项目实现的主营业务收入、净利润和结算面积分别占比65.93%、62.79%和71.06%，“公司跨区域战略纵深优势明显”实际上，万科对于几大核心城市的依赖正在逐渐降低。对比2008年和2009年年报后发现，2008
年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到53.2%和
57.7%，这两项比例在2009年已分别下降至44.1%和
44.5%。“万科仍然十分看好一线城市的市场前景，希望一线二线三线市场相互补充平衡发展。”万科方面称。在2月的拿地记录中，万科一口气吞下11幅住宅用地，3幅位于寸土寸金的上海，其余8幅则分布在武汉、昆明、福州等二线城市。合作降低高溢价土地的经营风险在万科3月4日公布的最新资料中，万科首次与招商地产联手，以17.16亿元拿下的上海松江区广富林2-4号地块。通过并购、合作来扩大业务，是万科近年降低土地成本的惯用策略。了解到，2007年万科所获取的新增规划面积中，有41%是“并购+合作”取得，这一数据在2008年上升到84.5%。而万科最新年报显示，2009年新增项目资源合计权益建筑面积为1036万平方米，其中2/3的项目都是合作、联合拿地。“在项目获取方面，万科一贯坚持综合评估土地价格、回报空间、开发风险等因素，综合运用多种方式获取价格合理、回报空间较好的项目资源。”万科方面称，在合作伙伴的选择上，公司会综合考虑项目的获取、开发等环节具体情况，确保合作开发的顺利进行。实际上，万科合作的目的往往直接指向土地资源。2009年万科不仅延续其联手地产企业拿地开发的策略，更是屡屡绑定南京交通集团、云南城投、天津港集团等国企背景的“大地主”在合富辉煌首席市场分析师黎文江看来，万科通过合作能够以较低价格拿地，降低高溢价土地的经营风险，“强强合作有利于挖掘土地的最大价值，有品牌效应、资金、设计能力，怎么可能做不好项目？”通过合作来减少拿地资金，保证现金价值的最大化，亦是万科寻求土地合作的考量因素。在长江证券与万科的一份交流材料中，万科高层就坦言“目前有2/3项目是合作的，也是为了减少对银行的依赖。2009年年报显示，截至2009年12月30日，万科持有货币资金230亿元，各类短期借款和一年内到期的长期借款86.3
亿元，较2009年初下降51.7%。而公司净负债率19.7%。同比降低13.4个百分点。
亿元，
